Hoewel de COVID-19 pandemie over het algemeen pijnlijk is geweest voor de vastgoedmarkten, laat zij ook de relatieve voordelen zien van beursgenoteerde vastgoedactiva en toont zij aan hoe belangrijk het is om selectief te blijven.
De wereldwijde vastgoedmarkten beleven hun zwaarste jaar sinds de wereldwijde financiële crisis. De meeste internationale indexen zijn in 2020 tussen 10 en 20% gedaald [1], dit als gevolg van de wereldwijde verspreiding van COVID-19, en meer in het bijzonder de onmiddellijke impact van langdurige lockdowns op het vastgoed, en de dalende economische activiteit. Net zoals de fondsen die erin beleggen, is echter niet alle vastgoed gelijk. De kerncijfers tonen de verschillen niet die bestaan tussen de verschillende sectoren, verschillen die het best (of soms alleen maar) via de openbare markten kunnen worden geëxploiteerd.
Een groot voordeel van beleggen in beursgenoteerde vastgoedactiva is liquiditeit. Dit komt zowel de cliënten, die gemakkelijk deelnemingsrechten kunnen kopen en verkopen, als de beheerder ten goede. Toen de crisis van COVID-19 zich begon af te tekenen, konden wij uit de meer risicovolle deelnemingen van SKAGEN m2 stappen, of ze afbouwen, om vervolgens de opbrengsten te herverdelen in ondernemingen die er aantrekkelijker uitzagen. Dit zou niet mogelijk zijn geweest met particuliere vastgoedactiva (zoals beleggers die gevangen zijn in verschillende fondsen die te maken hebben gehad met ophefmakende schorsingen, tot hun schade weten).
Nieuwe economische kansen
Overheidsmarkten bieden een betere toegang tot niet-traditioneel vastgoed (zie figuur 1). Deze vastgoedactiva faciliteren belangrijke structurele trends die bescherming bieden tegen cyclische dalingen en vaak onmogelijk of moeilijk toegankelijk zijn voor particulieren. Het grootste voorbeeld op de Amerikaanse markt zijn zendmasten voor mobiele telefonie, die zouden moeten profiteren van de seculiere groei naarmate draadloze carriers zich haasten om 5G-netwerken uit te rollen.
Wereldwijd gezien is de gezondheidszorg de grootste niet-traditionele sector. Het is ook een goed voorbeeld van een segment dat structurele expansie kent als gevolg van demografische veranderingen en een vergrijzende bevolking. Wij hebben onlangs Assura aan de SKAGEN m2-portefeuille toegevoegd, een Britse REIT (real estate investment trusts) die gespecialiseerd is in medische gebouwen en meer dan 570 huisartsenpraktijken, eerstelijnszorg, diagnostische en behandelingscentra bezit. Het bedrijf heeft beter gepresteerd dan de bredere vastgoedmarkt en heeft een positieve bijdrage geleverd aan ons fonds, waar het nu 2,7% van de activa vertegenwoordigt. Dankzij een veerkrachtige huurinning en een uitstekende relatie met de NHS (National Health Service) is het bedrijf volgens ons goed geplaatst om in te spelen op de toenemende vraag in het VK naar gebouwen voor gezondheidszorg, vooral na de Brexit.
Prestaties groeien uit elkaar
De verstrekkende gevolgen van COVID-19 voor de vastgoedsectoren zullen waarschijnlijk nog enige tijd voelbaar blijven. Dit zien we ook duidelijk bij de wisselvallige prestaties van de aandelen: regionale winkelcentra, logies/ontspanningsoorden en winkelcentra hebben geleden onder de aanhoudende beperkingen en de ongerustheid van de consument, terwijl datacentra en infrastructuur (vezelkabels, draadloze infrastructuur en telecommunicatietorens) geprofiteerd hebben van werken op afstand. De best en slechtst presterende sectoren in de Amerikaanse REIT-markt liggen gewoonlijk 40-60% uit elkaar over een kalenderjaar, maar voor 2020 bedraagt de sectorspreiding meer dan 80% (zie figuur 2).
Het op een na grootste belang van SKAGEN m2de beste presteerder in 2020 was de Amerikaanse datacenteraanbieder Equinix, waarvan de aandelenkoers in 2020 met 22% is gestegen. Onlangs hebben wij landgenoot Switch (gewicht 3,7%) aan de portefeuille toegevoegd. Switch is een van de meest pure manieren om in te spelen op de proliferatie van cloud-technologie. Het bedrijf maakt gebruik van hernieuwbare energie om een hoge betrouwbaarheid te bieden en leverde sterke resultaten voor het tweede kwartaal 2020 met een dividendverhoging van 70%, terwijl het nog steeds de IT-infrastructuur uitbreidt om zijn groeiende markt te bedienen.
Uit onderzoek[3] blijkt dat REIT's beter presteren dan particulier vastgoed tijdens economische recessies (-9,6% vs. -11,5% per jaar) en dan vooral tijdens herstelperiodes (+22,7% vs. +2,8% per jaar). Naast hun relatieve cyclische voordelen blijkt uit de bovenstaande grafieken dat REIT's vaak de enige manier zijn om toegang te krijgen tot de best presterende sectoren, die op lange termijn voordeel zouden moeten blijven halen uit structurele technologische en demografische groeifactoren.
Opportuniteiten in de kantoorsector
De grote spreiding in rendementen heeft ook de waarderingsverschillen tussen vastgoedsectoren vergroot. Dalende aandelenkoersen betekenen dat de sectoren die vóór de COVID-crisis werden verhandeld tegen kortingen ten opzichte van de intrinsieke waarde, nu nóg goedkoper zijn. Dit weerspiegelt weliswaar de toegenomen risico's waarmee segmenten als hotels en winkels worden geconfronteerd, maar sommige lijken nu aantrekkelijk vanuit het oogpunt van risico-rendement op lange termijn.
In de subsector kantoren bijvoorbeeld zijn de kortingen opgelopen van 4% vóór de crisis tot 26%, wat waardekansen heeft gecreëerd in de juiste bedrijven. Eerder hebben wij belegd in Equity Commonwealth (2,4% van de activa), een Amerikaanse kantorenexploitant met vier gebouwen en een aanzienlijke kasreserve na de verkoop van een groot aantal activa aan premium prijzen. De REIT richt zich op noodlijdende activa en zou in de toekomst beleggingskansen moeten kunnen vinden, vooral gezien zijn sterke balans en voorzichtige aanpak. Een andere nieuwe positie is Allied (0,5% van de activa) tegen een aantrekkelijke korting. Deze Canadese REIT is gespecialiseerd in de ontwikkeling en exploitatie van kantoorruimte in de buurt van centrale zakenwijken waar de bezettingskosten lager liggen dan in de traditionele wolkenkrabbers en bezit drie stedelijke datacentra in Toronto.
Hoewel er onvermijdelijk macro-economische uitdagingen in het verschiet liggen, zal de verstoring van de wereldwijde vastgoedmarkten, hetzij veroorzaakt door COVID-19, hetzij door structurele verschuivingen op langere termijn die al voor de crisis aan de gang waren, kansen bieden. Om succesvolle in te spelen op deze kansen blijft de sleutel: selectief beleggen in beursgenoteerde ondernemingen, omdat die beleggers een ongeëvenaarde flexibiliteit, liquiditeit en armslag bieden.
Referenties:
1] FTSE E/N DEV Europe, MSCI ACWI RE IMI, Bloomberg US REITS, MACI ACAP RE indices (alle USD, 31/12/19 - 31/07/20) [2] Bron: NAREIT, performance in USD 31/12/2019 - 31/08/2020 [3] Bronnen: The Conference Board, NBER, Morningstar, NCREIF, Cohen & Steers, geannualiseerde rendementen in USD 1991-2019
Voor meer informatie over ons beursgenoteerd vastgoedfonds SKAGEN m2 kunt u contact opnemen met Michel Ommeganck
e-mail: michel.ommeganck@skagenfunds.com
Gsm: +4790598412
Of via: www.skagenfunds.lu