Le changement climatique constitue une menace sérieuse pour les villes du monde entier et affecte le secteur de l’immobilier. Malgré les efforts déployés pour réduire les émissions de gaz à effet de serre, il semble que le monde ne soit pas en mesure de maintenir l’augmentation de la température en dessous de 1,5 °C. Les prévisions indiquent que les températures moyennes de la planète pourraient augmenter d’environ 2,8 °C d’ici la fin du siècle.
Cela pose un sérieux problème aux investisseurs et aux propriétaires de biens immobiliers urbains, car les risques de pertes et de dommages liés au changement climatique s’accumulent à mesure que le réchauffement de la planète s’accentue. Les effets du changement climatique sur les villes se font déjà sentir et devraient s’aggraver à l’avenir. Au niveau mondial, les coûts liés à l’élévation du niveau de la mer et aux inondations pourraient atteindre 1 000 milliards de dollars d’ici à 2050. Les ouragans sont déjà la catégorie de catastrophes la plus coûteuse aux États-Unis, avec des pertes de plus de 1 000 milliards de dollars au cours des 40 dernières années. Ces pertes devraient augmenter de 70 % d’ici la fin du siècle. Outre les dommages directs, les villes peuvent également être confrontées à l’augmentation des coûts des services publics, à l’insécurité alimentaire, à la pression sur les ressources naturelles et aux risques sanitaires.
Le secteur de l’immobilier est également touché par le changement climatique. Les risques physiques tels que les inondations et les conditions météorologiques extrêmes constituent une menace plus importante que les risques liés à la transition. Il est essentiel de mieux identifier, interpréter et répondre à ces risques. L’inaction ou une adaptation insuffisante peuvent avoir des conséquences matérielles et financières importantes, non seulement pour les investisseurs et les propriétaires immobiliers, mais aussi pour l’économie financière au sens large.
Identifier les risques et la résilience au niveau de la région, de la ville et des actifs
On sait beaucoup de choses — et on dispose de modèles — sur les effets prévus du réchauffement climatique dans le monde. Malgré cela, il peut être difficile d’identifier les villes les plus vulnérables aux impacts liés au climat.
L’analyse des seuls risques physiques ne tient pas compte des facteurs socio-économiques généraux qui peuvent renforcer ou entraver la résilience d’une ville face aux risques physiques. Il convient également de se demander si la ville a déjà mis en place des infrastructures résilientes ou si elle prévoit de le faire. La figure ci-dessous compare le risque de conditions météorologiques extrêmes avec le degré de préparation de 59 grandes villes des économies développées. Le score de préparation est basé sur un classement des infrastructures municipales et des politiques environnementales élaboré par le Sustainable Cities Index d’Arcadis.
Les risques climatiques physiques dans la modélisation financière et la prise de décision
Bien que les recherches sur l’impact du changement climatique sur la modélisation financière et l’évaluation de l’immobilier commercial (CRE) soient limitées, elles sont étayées par des preuves dans le secteur résidentiel, qui devraient également se concrétiser dans le CRE au cours des prochaines années. Cependant, plusieurs facteurs et incohérences ont été observés dans l’évaluation des actifs réels, en raison des risques et des impacts existants ou potentiels liés au climat, ce qui constituera un défi important pour le secteur au cours de la prochaine décennie.
Impacts financiers et sociaux secondaires
Il existe de nombreux impacts secondaires associés aux risques climatiques physiques dans les villes, les classes d’actifs spécifiques et les bâtiments. Il peut s’agir de la perte d’activités commerciales pendant les réparations, de la diminution de la production alimentaire, de la diminution du bien-être social, de l’agitation sociale, etc. Il est assez difficile de déterminer le degré de préparation d’une ville aux futurs impacts climatiques. En raison de la diversité des impacts climatiques futurs et de leurs effets sur les bâtiments, les infrastructures et les populations humaines, les grandes villes du monde entier vont devoir s’adapter pour survivre.
Prise de décision en matière d’investissement
Il est clair qu’un changement de paradigme est nécessaire dans la manière dont l’analyse des risques climatiques physiques doit être effectuée et dans la manière dont le secteur immobilier intègre cela dans ses prises de décisions financières. La complexité des risques et des opportunités interconnectés dans les villes mondiales oblige les assureurs à réévaluer les primes dans les zones à haut risque ou résilientes. Les évaluateurs devraient établir des protocoles solides et normalisés pour évaluer les bâtiments et les villes résilients. Les propriétaires d’actifs doivent développer des outils de modélisation et d’évaluation sophistiqués et complexes pour évaluer de manière critique les actifs à tous les stades de leur cycle de vie afin de garantir leur résilience physique et financière.
Cela nécessitera un certain nombre de développements dans le secteur :
- Des outils et des techniques de modélisation meilleurs et plus complexes pour combiner les tendances microéconomiques, les besoins sociaux et les impacts secondaires potentiels avec les risques physiques.
- Un engagement ciblé et réfléchi avec les souscripteurs et les professionnels de l’évaluation, pour comprendre comment les ajustements au niveau du bâtiment et de la ville affecteront la valeur des actifs, les plans d’affaires financiers et les options de sortie.
- Une amélioration de l’intégration des incidences des scénarios climatiques futurs sur l’énergie et le carbone dans les stratégies net zéro existantes (par exemple, une augmentation des charges de refroidissement, l’inefficacité des énergies renouvelables sur place, un risque potentiel pour la capacité de la demande d’énergie).
- Un engagement avec les locataires et les utilisateurs sur l’impact perçu des risques potentiels et leur capacité à s’adapter aux nouvelles pratiques/attentes.
- Une collaboration ciblée avec les agences gouvernementales locales et régionales impliquées dans la planification globale de l’adaptation afin de comprendre les risques ou les opportunités potentiels pour les actifs et les villes.
- Une amélioration de la diligence raisonnable afin d’imposer une analyse plus poussée des risques climatiques et de l’interaction entre les risques et les mesures d’adaptation — existantes et requises — au niveau des actifs et des zones.
- Une meilleure compréhension de la connectivité et de la dépendance des bâtiments, des infrastructures et des populations humaines dans les villes afin de comprendre pleinement le risque global, les incidences potentielles et les options d’adaptation.
- Il est essentiel que les investisseurs, les promoteurs et les opérateurs immobiliers prennent au sérieux les risques physiques du changement climatique et en tiennent compte dans leurs décisions d’investissement. Il ne s’agit pas seulement de rentabilité financière, mais aussi d’assumer la responsabilité de la durabilité et de la résilience à long terme des villes.
Lire aussi Climate change and cities : Adapting real estate investment decisions, de Craig Morey, Climate Lead, Real Estate chez Schroders.
