De historisch positieve correlatie tussen vastgoedrendementen en oplopende inflatie zal zich met name doen gelden voor topvastgoed op toplocaties. Dat verwacht Henrik Haeuszler, Senior Director voor de Invesco vastgoedfondsen.
Inflatie is het gesprek van de dag, sinds de dalende trend die in 1980 werd ingezet is omgeslagen. De vastgoedmarkt wordt historisch gezien als een betrouwbare manier om in te dekken tegen inflatie. Dat geldt met name voor commercieel vastgoed, waar circa 90% van de huurcontracten is gekoppeld aan de inflatie in de vorm van jaarlijkse huurverhogingen of een nieuwe huurprijs aan het einde van het huurcontract, stelt Haeuszler: ‘Talloze onderzoeken laten zien dat als de inflatie oploopt de inkomsten voor de huurbaas stijgen. En dat is geen toekomstmuziek; recent hebben wij nog voor een huurder in Spanje de huur met vijf procent verhoogd als gevolg van de inflatie.’
Onderzoek van Invesco Real Estate naar de correlatie tussen vastgoedrendementen en inflatie laat zien dat deze het sterkste is bij niet-beursgenoteerd (direct) vastgoed. Echter, ook vastgoedaandelen (indirect vastgoed) hebben er in minder mate baat bij. Met de periode 1978 - 2022 in het achterhoofd geldt voor vastgoed hoe hoger de inflatie hoe sterker de correlatie. Uitgaande van het scenario van de Europese Centrale Bank van 6,2% inflatie voor dit jaar en 3,5% voor het komende jaar zouden op basis van de historie de correlaties voor direct vastgoed respectievelijk 0,83 en 0,60 bedragen.
Ongebruikelijk scenario
Of de inflatiehedge zich ook nu zo sterk zal laten gelden, laat zich ietwat lastiger voorspellen vanwege een ongebruikelijk scenario van oplopende inflatie en een sluimerende pandemie, stelt Haeuszler. ‘Er is in vergelijking met eerdere inflatiecycli meer reden tot zorg.’ Over de eigen portefeuille is hij echter positief omdat het prima vastgoed betreft. ‘Huuropbrengsten zijn goed voor circa 40 tot 60% van het rendement van ons vlaggenschipfonds Invesco Global Real Estate Fund (31 miljard dollar, verspreid 226 kwalitatief hoogwaardige vastgoedobjecten wereldwijd). Wij verhuren op toplocaties topvastgoed aan grote bedrijven - waaronder FANG’s– met solide kredietkwaliteit. Eerdere marktcrisis lieten zien deze bedrijven goed in staat zijn zich aan de huurafspraken te houden. Hogere huren kunnen zij vaak weer doorberekenen aan hun klanten.’
Hij vervolgt: ‘Het leidt geen twijfel dat beleggers in prime vastgoed zich in een uitstekende positie bevinden. Het enige minpunt wat ik kan bedenken is dat in het geval van een scenario van lage groei en hoge inflatie de volledige vastgoedmarkt stress zal ervaren. Maar ook dan geldt dat de cashflow en de liquiditeit van kwalitatief hoogwaardig en duurzaam vastgoed op een toplocatie in het centrum van Brussel vermoedelijk beter en betrouwbaarder zal zijn dan die van vastgoed net buiten het centrum van Mechelen.’
Dalende cap rates?
Een ander belangrijke macro-economische vraag voor vastgoedbeleggers is wat een eventueel verder oplopende rente doet met de aanvangsrendementen, de zogeheten cap rates. Haeuszler wil opnieuw benadrukken dat het effect anders zal zijn voor een state-of-the-art kantoorpand op Trafalgar Square in hartje Londen dan een kantoor net buiten het Duitse Stuttgart. ‘De aanvangsrendementen zijn gedaald in zes van de zeven gevallen dat de rente van tienjaars Amerikaanse staatsobligaties drie kwartalen op rij steeg sinds 1993. In het conservatie deel van de markt waar wij actief zijn, wil men echter belegd blijven in vastgoed. Een hogere rente duwt potentiële kopers uit de markt maar kopers die blijven houden de rendementen op niveau. Het aanvangsrendement is bovendien met circa 3% nog altijd veel aantrekkelijker dan dat van staatsobligaties.’
Invesco is grote wereldwijde vastgoedbelegger
Met 95 miljard dollar onder beheer en 173 verstrekte leningen voor een totaalbedrag van 13,1 miljard dollar is Invesco Real Estate een grote mondiale vastgoedbelegger. Het dienstenpakket reikt van onder meer fondsenbeheer, structureren en financieren van acquisities, asset management tot en met het dispositieproces. Er wordt al bijna vier decennia belegd in zowel direct als indirect vastgoed. Direct vastgoed in de Verenigde Staten is het gros van het vermogen (51 miljard dollar) onder beheer. De Europese directe vastgoedportefeuille is goed voor 15 miljard dollar, verdeeld over 178 objecten.
De focus ligt op vastgoed van hoge kwaliteit op toplocaties, die diverse rendementsprofielen bieden als gevolg van uiteenlopende posities in de cycli van de huurders- en investeringsmarkten. Haeuszler geeft als voorbeeld van deze ‘hoge kwaliteit op een toplocatie’ een door Invesco aangekocht pand, gelegen aan een van de grote boulevards van Parijs. Het kantoor werd voordat het terug op de markt kwam aangepast aan de eisen van de moderne tijd en verduurzaamd. De belangstelling was enorm toen het gebouw met een nieuwe huurder voor twaalf jaar in de verkoop kwam. Eind 2020 is van de hand gedaan voor dertig miljoen euro meer dan waarop het was gewaardeerd. ‘Het betrof een van de hoogste verkoopopbrengsten in de Parijse kantoormarkt per vierkante meter.’
‘Het was bij aankoop een traditioneel kantoor met lage systeemplafonds, airconditioning en ook geen bijzonder aantrekkelijk inrichting. De buitenkant is intact gelaten, de binnenkant heeft een modern en multifunctioneel karakter gekregen met kantoren, drie extra verdiepingen met appartementen, een restaurant, fietsoplaadstations en dakterrassen. Het energieverbruik is met 50% teruggebracht en het huishoudelijk water dat niet afkomstig van het toilet wordt hergebruikt, wat tot een hoge ESG-score heeft geleid. Je bespaart ook veel CO2 omdat je het gebouw niet sloopt. Er zal altijd belangstelling zijn voor state-of-the-art vastgoed, daarvan zijn wij overtuigd. Momenteel ondergaat een kantoor van ons in Stockholm dezelfde transformatie’, besluit Haeuszler.